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galxy银河娱乐 俞平康:中小型房地产企业重资产运作模式难生存

2020-01-11 16:02:39 来源:运韩信息门户网
内容摘要:由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行,主题为:定义未来。俞平康认为,中小型房地产企业如果一直发展重资产行业,还是用重资产运作模式,这时候小型房地产公司很难生存。这也从一个方面验证了我们中国养老产业的蓬勃发展。房地产行业集中度大幅度提升,左边是拿地,右边是融资,这是前15家上市公司。所以有这么多房地产企业转行做金融。
 

galxy银河娱乐 俞平康:中小型房地产企业重资产运作模式难生存

galxy银河娱乐,由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行,主题为:定义未来。中国保险行业协会首席金融市场专家、中国首席经济学家论坛理事、长江养老保险首席经济学家俞平康出席并演讲。

俞平康认为,中小型房地产企业如果一直发展重资产行业,还是用重资产运作模式,这时候小型房地产公司很难生存。“虽然在房地产行业里面是个小公司,但是把资金转移到其他行业里面去是个大公司,所以有这么多房地产企业转行做金融。”做金融投资就是投资整个经济,这种投资是多元化的投资。

以下为演讲摘编:

俞平康:非常感谢金砖传媒的邀请,非常感谢各位来宾,让我有这个机会给大家分享一下关于经济和投资的想法。我自己本身也是养老产业当中的一员,一年前加入长安养老保险。我们是布局在二级市场,股票、债券、非标,一级市场股权投资、债权投资都做。这也从一个方面验证了我们中国养老产业的蓬勃发展。今年年末和明年年初,本质上是属于一个非常关键的时点,大家其实有很多的困惑。不管在经济层面,资本市场层面,不管是全球的、中国的,大家都有一种困惑,路在何方。我们国企内部大家经常讨论举什么旗、走什么路。我们养老产业到底有什么机会,面临什么挑战。

十九大报告最重要的一句话,人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这就是我们现在的矛盾。最重要的是什么?不平衡、不充分。1956年、1981年,两次矛盾都是不充分。从不平衡到不充分,就是从总量矛盾到结构矛盾最后到并存,结构改革是我们现在的重中之重。

我们有多不平衡呢?整个全社会一半的人口占全社会财富比重的6.4%。所以习近平总书记为什么要强调扶贫攻坚,这个方针短时间会改变吗?肯定不会。我们做投资和金融,这些方面研究投资的基础。大家可能会有些疑问,怎么会呢?我们是不是这么严重?前后50%的人口占到全社会财富的比重是6.4%。

去年金融工作会议的时候,说是金融行业是不是发展不快才进入去杠杆的。细分一下,红颜色是中国,蓝颜色是美国。银行业的金融产业增加值占到GDP比重,中国是美国的两倍,而证券业和保险业是三分之一,证券和保险行业还远远没有发展出来。这是我所从事的行业,养老产业养老金总额,一二三支柱加在一块,占到全社会GDP比重,占到GDP的7.4%,美国占到了151.3%,中国只有美国的二十分之一,所以可见不平衡到多么严重。而我们老龄化已经迫于眉睫了,15-60岁人口2010年已经达到高峰了,已经开始下降了。更可怕的是什么?1962年,60岁退休就是2022年,大批人退休,如果他们延时到65岁退休,就是2027年,老龄化的坎儿必须要过了。

从2015年,开始推进供给侧改革,2016年四季度推进金融去杠杆之后,所有的行业生态出现了巨大变化。大家经常说,到现在为止,是不是去杠杆已经取得了阶段性成果,你看这张图就是了。左边美国,右边中国,蓝颜色是宏观杠杆率,最高分是在2008年,按照市场去杠杆,去到多少?去了6年时间,随着经济恢复,杠杆慢慢提升。而我们中国呢?最高点在2016年初,因为2015年实现供给侧改革。刚刚去了一点,2018年又开始上升,我们问题很严峻。把中国的杠杆分解开来,主要看什么?主要看实体经济,非金融体系杠杆没去,为什么?深蓝颜色是中国,浅蓝颜色是美国,灰色是欧洲。

我们看到实体经济里面,杠杆最高点在什么地方?2016年。金融行业去杠杆,从2016年四季度开始,同业存单开始去杠杆,非常明显,到了2017年4月份的时候,股市没有去杠杆,到了2018年《资管新规》。去杠杆之后,我们大家感受很深刻。相信在座的很多人感觉到资金方,银行感受到的是资产方。为什么呢?表外的资产,非标融资极速下降,表内只是下降一点点。所以整个融资开始收缩了,另外一个是什么呢?价格。表内的钱收缩以后怎么办呢?留在银行的表内,既然不去放贷款,他投到债券市场。一级市场放贷款的价格在上升。

对我们房地产行业有什么启示呢?中国的各类地产方面,这张图一目了然,蓝颜色的是房地产,大工程是价格,黑颜色的是股票,这是工程300。蓝颜色的是债券。当房地产和其他几个类别资产都是此消彼长,房地产下来的时候,股票上去了。为什么?不买房子他买什么呢?买股票了。我们现在看到什么?房地产价格上升要开始稳住了,甚至要下降了。后面股票增长模式,再过几个月大家就可以看到。

最后说一下投资机会,大家主要做的是房地产商,我主要是向房地产行业,房地产行业主要分成大中型房企和中型房企,投资策略完全不一样。房地产行业集中度大幅度提升,左边是拿地,右边是融资,这是前15家上市公司。他的集中度大幅提升,钱都向大的房企集中。但还远远没有到头,这种转型大房企,他转型过程当中要注意哪几点呢?

首先,融资端,本来是银行开发端为主的,现在向多融资化转变,包括资产证券化等等。在资产端,资产端也是,资产端还是乐观的。首先看左边这张图,灰色是日本的城市化率,90%多。我们中国经过几十年的发展到现在已经53%,总量上面,城市化远远没有到达尽头。刚才我们和日本、美国比,我们是发达国家。下面横轴是GDP,你看中国在这儿,和我们同等GDP的国家,他们的聚集都比我们高。养老地产、旅游地产、长租公寓、产业地产等等多元发展,这种多元发展要求的能力是真正?最重要的能力是什么?是运营能力。你要持有,你要针对不同产业的持续创造一个估值化的场所,让他能够做资产活动。

中小型企业,怎么做呢?在房地产领域里面,如果一直发展重资产行业,还是用重资产运作模式,这时候小型房地产公司很难生存。虽然在房地产行业里面是个小公司,但是把资金转移到其他行业里面去是个大公司。所以有这么多房地产企业转行做金融。做金融投资是什么?就是投资整个经济,这种投资是多元化的投资,多元化投资要找到专业投资发展的线索。

这就是去杠杆的阶段成果,和我们的投资方向休戚相关,他预示着什么呢?经济的转型。深蓝颜色的线和灰颜色的线,我们一直希望他加杠杆,反而他是一直去杠杆。这些高科技的行业,他去了这么多年杠杆,结果到了2016年初,杠杆稳住了。

而我们以前一直希望他去杠杆的行业,结果他一直在升杠杆。钢铁、煤炭、污染石化企业一直在加杠杆。他前面十几年都往消极方向发展,而供给侧结构改革之后,往升级方面去走。从我们今年的数据,也是充分证明了。我们看到今年经济下行压力非常大,主要是什么?这个蓝颜色的线,基建投资。如果政府真的向2008年4万亿增长,完全可以拖起来。红颜色的是制造业投资,房地产投资现在还算稳住,制造业投资当中,细分行业一看,这么多高技术的行业,医疗制造、电器设备制造业等等,这其实是经济转型过程当中一个非常深刻的转变。但是我们为什么经常听到大家不断的抱怨说经济下行,呼声很大,为什么?因为这是我们现在破坏性创造的转折点。破坏性创造转折点的时候,都是老的产业。

最后,给大家一个投资线索,这个投资线索是我2014年下半年提出来的,2015年1月6日,半年之后,我们看到国务院提出互联网+,后来过了几个月,发改委提出了中国制造2025。二战之后,美国的金融危机,肯定来自大的经济危机调整。但是为什么90年代繁荣很昌盛,大家首先想到的是高科技发展。

第三梯队,资本和技术密集的传统行业,机器人制造、新能源汽车等等,这几年扩大规模蓬勃发展。但是第三梯队很难被渗透,但是一旦渗透进去,是长远而深刻的。我们中国未来发展前景也是高端制造业。如何发展第三梯队呢?他需要资本,他需要技术,所以你把中国和美国的产业结构放在一块,一目了然。美国比我们大了一块,技术服务业,金融服务业,技术服务业为第三梯队输送技术,金融服务业为第三梯队输送资本。我相信这是一个我们经济发展的政策线索,也是我们作为的投资者可能在中长期去遵循的一条投资线索。今天就跟大家分享这些,谢谢!

 
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